Le bail commercial peut être résilié à la demande de l'administrateur judiciaire, du liquidateur judiciaire , du propriétaire ou du locataire en fonction de la procédure (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).
Résiliation par l'administrateur judiciaire ou par le liquidateur judiciaire
Redressement judiciaire et sauvegarde
Lors du jugement d'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ou de sauvegarde, le tribunal désigne obligatoirement un l'administrateur judiciaire lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et a un effectif d’au moins 20 salariés.
L'administrateur judiciaire peut décider, sans avoir à en justifier, de résilier le bail des locaux utilisés pour l'activité de l'entreprise locataire. Il peut ainsi aussi décider de résilier le bail même si les loyers peuvent être payés.
En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, il doit résilier le bail.
Le bail commercial est résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision de l'administrateur de ne pas poursuivre le bail commercial.
Attention
La responsabilité de l'administrateur peut être engagée s'il a décidé de poursuivre le bail alors que l'entreprise n'avait pas les fonds nécessaires pour payer les loyers. Elle peut aussi être engagée lorsque l'administrateur a tardé à mettre fin au bail compte tenu des difficultés de l'entreprise.
Liquidation judiciaire
Après l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail commercial sans avoir à en justifier et à tout moment.
Il peut résilier le bail qu'il a d'abord poursuivi même s'il est en mesure de payer les loyers. En revanche, lorsque l'entreprise n'a pas les fonds nécessaires pour le paiement des loyers, le liquidateur judiciaire doit résilier le bail.
Le bail est alors résilié le jour où le propriétaire est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.
Attention
Lorsque le liquidateur a demandé la poursuite du bail ou a tardé à mettre fin à celui-ci alors qu'il n'avait pas les fonds nécessaires pour les loyers, sa responsabilité peut être engagée.
Résiliation par le locataire
Un administrateur judiciaire est obligatoirement désigné lorsque l'entreprise réalise un chiffre d’affaires hors taxes supérieur à 3 millions € et a un effectif d’au moins 20 salariés. Dans les autres cas, le tribunal ne nomme pas toujours un administrateur judiciaire.
En l'absence d'administrateur, c'est le locataire en difficulté qui décide de résilier le bail après accord du mandataire judiciaire.
Si un désaccord apparaît entre le locataire et le mandataire judiciaire, le juge-commissaire est saisi par toute personne intéressée (notamment le propriétaire).
Résiliation par le propriétaire
Après l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire peut exiger la résiliation du bail uniquement lorsque le locataire ne paye pas ses loyers et ses charges.
Il doit attendre un délai de 3 mois qui court à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective pour demander cette résiliation au tribunal judiciaire.
Attention
Pour obtenir le règlement des loyers impayés avant l'ouverture de la procédure collective, le propriétaire doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc.
Le propriétaire peut également demander en justice la résiliation du bail, pour des motifs apparus avant le jugement d'ouverture de la procédure autres que le paiement des loyers. Il s'agit par exemple d'un défaut d'entretien des lieux loués. Il doit agir en justice dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire au Bodacc .
