La cession du droit au bail (ou cession du bail commercial) est un contrat par lequel le locataire (appelé cédant ) transfère à une autre personne (appelée cessionnaire ) le bénéfice du bail.
Le locataire cède à un nouveau locataire ( cessionnaire ) la jouissance des locaux, l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conditions de la location. Le bail commercial initial subsiste, mais avec un changement de locataire.
En pratique, la plupart des propriétaires interdisent à leur locataire de céder leur droit au bail en insérant une clause dans le contrat de bail commercial. En revanche, le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de céder le bail commercial lorsqu'il souhaite vendre son fonds de commerce. Il ne peut pas non plus interdire la cession du bail qui est transmis dans le cadre d'une fusion, d'une scission, d'un apport partiel d'actif ou d'une transmission universelle de patrimoine
Cession du bail commercial seul (ou cession du droit au bail)
Le locataire peut céder son droit au bail seul, c'est-à-dire sans vendre son fonds de commerce. Il doit alors vérifier que le contrat de bail autorise cette cession du seul droit au bail. On parle de cession de « pas de porte ».
En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent l'accord du propriétaire pour la cession du seul droit au bail.
Le locataire doit aussi se renseigner à la mairie pour savoir si le bail est situé dans une zone appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité . Lorsque c'est le cas, la commune peut utiliser son droit de préemption, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.
Lorsque la cession du bail est réalisée, le nouveau locataire (appelé cessionnaire ) prend la place du locataire initial (appelé cédant ) pour la durée restant à courir dans le bail.
Cession du bail commercial lors de la vente du fonds de commerce
En cas de vente du fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus. En effet, l'acquéreur d'un fonds de commerce achète tous les éléments de ce fonds (notamment l'enseigne, les équipements, la clientèle, le droit au bail). La clientèle est l'élément le plus important : lorsqu'il n'y a pas de clientèle, le fonds de commerce ne peut pas exister. En l'absence de clientèle attachée au fonds de commerce, la cession ne constitue pas une vente de fonds de commerce mais une simple cession de droit au bail.
Le propriétaire ne peut pas s'opposer à la cession du bail lors de la vente du fonds de commerce. En effet, les clauses contenues dans le contrat de bail qui interdisent la cession du bail lors de la cession du fonds de commerce ne sont pas valables.
Cependant, la cession peut être soumise à certaines conditions. Par exemple, une clause d'agrément ou une clause autorisant la cession du bail uniquement en cas de vente totale du fonds.
Lorsqu'il y a cession du fonds de commerce dans une zone spécifique appelée périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité , la mairie peut exercer son droit de préemption, ce qui signifie qu'elle a une priorité pour acquérir le droit au bail.
Transfert du bail commercial en cas de fusion, scission, apport d'une partie de l'actif ou de transmission universelle de patrimoine
Dans cette hypothèse, une société, locataire d'un bail commercial, est absorbée dans le cadre d'une fusion , d'une scission ou fait l'objet d'un apport partiel d'actif ou d'un transfert universel de patrimoine. À ce moment, la société absorbante ou bénéficiaire de l'apport devient immédiatement propriétaire du droit au bail et n'a aucune formalité à accomplir. Le propriétaire ne peut pas s'opposer à cette cession.
Toute clause du bail commercial qui interdit la cession du bail commercial dans ces situations n'est pas valable.
